“以前小区空地杂草丛生，垃圾随处堆，雨天一脚泥；现在电梯乘着稳当，院坝干净整洁。”9月28日，记者走进凤城街道骑鞍社区嘉能盛世桃苑小区，80岁的居民余淑芬正在使用新装的健身器材锻炼身体，她指着楼前平整的大理石地面，语气里满是感慨。在这里住了16年，小区的点滴变化都清晰地印在她心里。
这个仅2栋楼114户约600人的“微型老小区”，曾因物业撤离陷入“垃圾堆门、电梯停运、路面泥泞”的困境，如今却成了街道里老住户们羡慕的“舒心院”。
记者多次走访，翻看自治管理小组的台账、听居民们回忆过往，发现这个小区的转变，藏着一套实打实的做法——从化解邻里争执到让居民主动交物管费，从凑钱维修电梯到持续维护小区公共设施，每一步都踩在“能落地、能推进”的点子上。
破局前的“死循环”：
单体楼栋的复杂难题
嘉能盛世桃苑的困境，在老城区单体楼栋里很常见：规模小、收费低，没人愿意管。
“小区原本物管费0.85元/平方米，114户一年收下来也就12万元多点。”自治管理小组楼长周腊春回想着早些年的情况，小区面积小、物管费低、部分业主多年不交物管费等多重原因，导致原物业公司利润低、经营困难。公司为减少日常开支，电梯出现故障后经常不进行维修、卫生保洁频次也降低，引发居民的强烈不满。
“居民觉得‘钱交了没服务’，就开始拖欠；物业觉得没人交钱不愿做事，最后干脆撤了。我们再找其他物业公司，人家一听规模和收费，都摇头拒绝。”
物业一走，小区很快乱了套：单元门口的垃圾越堆越高，雨天狭窄的青石板路面非常湿滑。住在2号楼的居民朱本鑫深有体会：“出门非常困扰，老人稍不注意就滑倒；排水管道破裂后，无人安排抢修，污水流到地面，臭气熏天。”
“当时不少人说‘卖房子搬家’，但住了十几年，邻里都成亲人了，哪舍得？”周腊春的话，说出了不少老住户的心声。
记者从凤城街道办事处了解到，像这样的单体楼栋，辖区里还有1363栋。“大多数建了20余年，没专项维修资金，物业费标准低，物业公司不愿接，居民自己又没经验，一度成为‘烂摊子’。”凤城街道工作人员点出了这类小区的共性困境。
自治中的“硬骨头”与“解题法”：
从“没人信”到“一起干”
2020年底，退休前曾在物管公司工作多年的周腊春与几位居民一起提出“咱们自己筹资自己管”的想法。可刚开口，质疑声就来了：“自己管能行？以前交了费都没人管，现在凭啥再交？”
面对这些疑虑，周腊春等人迅速行动：首先向社区提出自治管理申请，获社区大力支持；随后按规定召开业主大会，选举产生5人自治管理小组，开立银行专用账户，明确“钱账权”边界，并实行每季度账目明细公示制度，确保收支透明。这套从制度搭建到落地执行的举措，有效回应了质疑，为后续破解自治难题奠定了基础。
记者从采访中了解到，五年里，自治管理小组带领全体居民啃下了多块“硬骨头”，每一次解决问题的过程，都让居民对他们的信任度逐步增加，也让小区的自治之路越走越稳。
自治初期，管理小组首先面临内部信任考验。“刚开始收物业费时，就有居民指着账本问‘钱花在哪了？能不能看明细？’”自治管理小组的出纳胡小梅回忆，2021年小组成立之初，部分居民对自治管理小组的管理能力持怀疑态度，拖着不交物业费。
为打消疑虑，自治管理小组制定三项制度：一是每季度公示收支明细，确保账目透明；二是重大事项经业主大会讨论决定，采购材料时邀请居民代表参与比价；三是小修小补由成员动手解决，节约公共开支。
这些公开透明的举措逐渐赢得居民认可：曾欠缴七八千元物业费的业主主动补缴费用，如今小区物业费收缴率达100%。自治管理小组还在每年腊月二十业主大会上发放50元/户奖励，鼓励居民参与管理。“现在小区有事，居民都会主动出主意。”胡小梅说。
内部信任筑牢后，管理小组着手化解外部矛盾。2022年初，经业主大会同意，小组计划将小区闲置空地改造为收费停车场，既能缓解本小区停车难问题，又能增加公共收益。不料方案刚公示，就因隔壁小区居民长期免费使用该空地引发争执。
“对方认为荒地应继续共用，我们坚持优先保障本小区需求。”周腊春说，僵局持续数周后，骑鞍社区党委书记李冬云介入调解，她通过走访了解到隔壁小区同样存在停车难问题，随后协调街道、城管等部门明确空地归属，并提出解决方案——嘉能盛世桃苑建设停车场，隔壁小区同步扩建整修原有停车场。经过半年10余场协调会，双方最终达成共识，矛盾得以化解。“社区全程指导自治工作，组织成员学习《重庆市物业管理条例》等法规，并提供政策咨询。”李冬云表示，针对小区硬件不足问题，社区协助申请老旧小区改造资金，完成路面硬化、楼道翻新、消防设施安装等工程，夯实自治基础。“居民愿意自己管，社区就要搭好台、扶上马。”
从“一个小区”到“一片区域”：
把路走得更宽
嘉能盛世桃苑的变化，街道里其他老旧小区都看在眼里，常有居民来“取经”。但记者在采访中也发现，要让更多单体楼栋像这里一样“自己管好自己”，还有不少问题需要解决。
“最头疼的是钱和人。”凤城街道相关负责人坦言，街道城市管理专项经费有限，1363栋单体楼栋的日常维护成本很高，仅单体楼栋和无主化粪池的清掏、下水道疏通，每年就需要不少钱；很多小区想自己管，一碰到电梯大修、管道改造就犯难，没专项维修资金，只能“小修小补”。另外，自治管理小组大多是退休老人，懂管理但不懂专业技术，比如电梯维修、电路改造，只能找外包公司，很容易被“坑”；社区也缺专业技术人员，遇到边坡堡坎滑坡、围墙倒塌这些安全隐患，只能上报等处理。
针对这些问题，凤城街道也在想办法：建议区财政按“费随事转”原则，把单体楼栋管理经费列入预算，让经费跟管理任务匹配；还计划推广“街道补一点、社区帮一点、居民出一点”的模式，让大家更有动力。
“现在常有人来问我们‘你们是怎么做到的’，我们都会把账本、会议记录给他们看，把怎么跟居民沟通、怎么凑钱的办法讲清楚。”周腊春说。
离开小区时，记者看到李冬云与自治管理小组的成员围在一起讨论：停车场围墙破了，楼房外墙瓷砖也有脱落，要把维修方案商量出来。中层花园里，几位老人坐在新修的休闲座椅上聊天，阳光洒在水池上，院坝里的桂花飘着香。这个曾经“没人管”的小区，如今不仅住得舒心，还在给更多老小区“打样”。
记者 谭莉 蒲雪梅
